In gesprek met … Dolf Aarssen, ontwikkelingsmanager @AM Gebiedsontwikkeling
“Ontwikkelen wordt steeds meer co-creatie. Met de wensen van de toekomstige bewoners als uitgangspunt en vanuit de agenda van de stad realiseer je uiteindelijk samen met de bouwer en andere ketenpartners woningen die passen binnen de technische, ruimtelijke en financiële uitgangspunten van een project. De ontwikkeling moet een antwoord zijn op een maatschappelijke behoefte.” Babel, het project aan de Kratonkade in Rotterdam dat zich momenteel in de afbouwfase bevindt, is daar een duidelijk voorbeeld van. Een ‘niet alledaags woonproduct voor stedelijk georiënteerde gezinnen’ zoals hij het typeert. Een project ook met een dusdanige technische en bouwlogistieke complexiteit ‘waar je niet de dorpsaannemer voor vraagt’.
De projecten die nu bekend staan als Lloyd Yard en Babel werden in 2016 door de gemeente Rotterdam afgetrapt met een open prijsvraag. Zij daagde marktpartijen uit om met voorstellen te komen voor gezinsappartementen. “Gemeenten zien het belang van het gezin in voor de stad. Gezinnen die nu weg trekken zijn belangrijk voor de sociale cohesie. Zij werken als een bindmiddel, voeden bijvoorbeeld het verenigingsleven. Ze zijn belangrijk voor de sociaal maatschappelijke netwerken in de stad.”
AM won met Laurens Boodt Architecten met een plan wat nu bekend staat als Babel.
Na enkele jaren ontwikkelen constateerde AM in 2019 dat het eerste ontwerp niet meer voldoende aansloot op de wensen van de markt. “Toen in die periode het mooie plan voor Lloyd Yard van KondorWessels Vastgoed op tafel kwam, zijn we teruggegaan naar de tekentafel. We hebben hierbij de keuze gemaakt om het ontwerp van Babel aan te passen, waarbij nadrukkelijk is gelet op het optimaler benutten van de beschikbare ruimte en de technische uitvoerbaarheid van de plannen. Zo zijn bijvoorbeeld de gemetselde trap buitenom en woningtoegang via binnengangen naar de woningen vervangen. Nu kom je uit de lift en loop je buitenom naar je voordeur en ontmoet je dus je buren.” In feite ontstond er een nieuw gebouw binnen het bestaande concept van dubbellaags gezinswoningen aan een straat op hoogte.
Aarssen constateert dat het werk van een ontwikkelaar de laatste 10 jaar sterk is veranderd. “Nog steeds maken we ‘van niets iets’, en dat is het mooie van mijn vak. De wensen en eisen die de maatschappij, gemeente of de toekomstige bewoners hebben veranderen continue. Denk aan thema’s als circulariteit, CO2, stikstof, energie, demografie en economie. En vergeet de betaalbaarheid niet. Hierbinnen proberen we het maximale te ontwikkelen. Toekomstbestendig en waardevol voor maatschappij en bewoners.”
Nu wilde de gemeente gezinswoningen in de stad. Hoe pakt het uit voor de toekomstige bewoners van Babel? “We hebben rekening gehouden met de situatie van verschillende type gezinnen. Want wat is een gezin? Naast het traditionele gezin zien we ook eenouder en samengestelde gezinnen. Dat vraagt om diversiteit in grote en kleine woningen met voldoende slaapkamers. Babel sluit aan op de behoefte waarbij elke woning uniek is, in ruimte en indeling en formaat. De meest in het oog springende overeenkomst is dat alle woningen gelegen zijn aan een straat op hoogte en elke woning twee woonlagen heeft met een interne trap. Bewoners ontmoeten elkaar ‘op de straat’, in de collectieve ruimte en in de binnentuin. Dit maakt de woningen in Babel voor vele jaren geschikt voor met name gezinnen.”
‘Projectontwikkeling is co-creatie’, stelde Aarssen eerder. Wat zoekt hij in dat opzicht in de uitvoerend bouwer? “Voor co-creatie heb je behoefte aan een professionele partner met wie je in alle openheid de kansen en de risico’s kunt bespreken om tot het beste product voor de beste prijs te komen. Die transparant is in alles, op wie je kunt vertrouwen. Anders wordt het erg lastig. In dit geval hebben we elkaar vrij snel gevonden. AM heeft al eerder goed met Kroon & de Koning samengewerkt. Daarnaast zou samenwerking de veiligheid op de krappe bouwplaats ten goede komen en ook logistieke voordelen bieden. Co-creatie vereist professioneel partnerschap. Wij wisten dat zij ook deze complexe klus met ons zouden kunnen klaren. Je hebt een partner nodig die vakmanschap inbrengt, voldoende schaal heeft en in staat is goed te communiceren met kopers. Babel is een niet-alledaags project, daar vraag je niet de dorpsaannemer voor.”
